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大名城大盘模式掘金城镇化dd-【新闻】

发布时间:2021-04-11 14:34:27 阅读: 来源:铝天花厂家

大名城“大盘模式”掘金城镇化

作为西部地区新型城镇化示范项目的兰州大名城,7月3日开盘成交额突破13亿元。

大名城(600094.SH)近年来致力于成为一家城市综合运营商,土地储备累积达到2917万平方米。但有分析师指出,在当前楼市空置率浮出水面的大环境下,大名城新型城镇化模式也将面临去化、运营等难题。

正如国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌(微博)所言,当前正面临房地产市场超级繁荣后,多年累积问题涌现的调整期,这个调整过程将会非常痛苦。房地产市场销售情况仍不乐观,长期下行成定势。

夏斌7月6日在某论坛上,并不认可对于城镇化刺激房地产市场的说法。他的理由是:每年城镇化可能需要800万套到900万套房,但仅2013年住房供应就达1100万套。夏斌认为,加上这些年积累下来的,这些房子消化周期至少在5年以上。

与夏斌观点相近,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心副主任谭继军,7月7日在2014年第二季度房地产金融发布会上称,新的住房需求来自三方面:城镇化带来的新增城镇人口,原来城镇人口的成年人口,以及被拆迁产生的存量新增人口。目前城镇化的状况是,16-30岁的、高学历的农村人有60%都在城里了,留在农村的基本是以中老年、低学历的人居多。谭继军据此认为,城镇化速度将放缓。

根据国家统计局数据统计,过去10年平均的城镇化率为1.35%,过去5年为1.53%。专家分析未来两年年均只有0.84%。

与此同时,我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。据公开数据显示,2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%,与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示,城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。最新数据显示,二季度多套房比例已从21%上升到22.6%。另一方面,现在空置率已从2013年22%涨到23%。

尽管如此,不少房企依然以大盘开发作为盈利增长主要模式。例如碧桂园(2007.HK),2012年-2014年在建的项目多达96个,可建筑面积3761万平方米,大部分集中于二、三线城市。采取高周转策略之后,碧桂园的销售额,从2012年的476亿元跃升到2013年的1060亿元。

与碧桂园不同的是,大名城以土地一二级联动开发为其大盘模式的敲门砖,确保长期的土地获取能力。2012年起,大名城与多个地方政府签订一、二级联动开发供地协议,控制的土地储备达到约2917万平方米(约43760亩)。

多数券商认为,大名城一二级联动的开发模式较为优异,再融资的松动将带来公司长久发展的契机。根据大名城2013年年报,大名城资产负债率为70.46%,减去预收账款后的真实资产负债率62.38%。2013年底公司在手资金16.56亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债5.03亿元,资金状况良好。

2014年大名城新开工面积同比增长近100%,项目大部分位于福州。在马尾快安板块还有近150万平米的未结算资源,在福清、永泰、上海、兰州共有240万平米的未结算资源。2014年年初至6月底,兰州大名城项目完成征地约10000亩,滦县项目完成征地约3000亩,福清、永泰项目实现一级到二级转化面积246亩。

大名城副董事长董云雄此前接受21世纪经济报道记者采访时表示,大名城计划通过对城市区域进行整体成片开发,将城市综合运营、公共配套建设、产业生产基地建设融为一体,提升对城市综合服务功能,满足新型城镇化建设的需求。

2013年,大名城曾定向增发融资30亿元,用于名城永泰东部温泉旅游新城一期的建设。而兰州大名城的开售,正是大名城城镇化模式进入收益期的一个标志。综合券商研报,预计公司2014-2016年的营业收入分别为44.30亿元、126.50亿元和165.72亿元。(编辑 徐炜旋)

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