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瞧一瞧:顾云昌:商业地产须警示三大风险

发布时间:2022-04-20 11:45:29 阅读: 来源:铝天花厂家
瞧一瞧:顾云昌:商业地产须警示三大风险 顾云昌:商业地产须警示三大风险

按国家统计局的口径,今年5、6月份全国70个大中城市连续有过半城市的新房价格环比下跌。因此,楼市崩盘论再起,而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点,地方政府或明或暗的松绑限购令正加速扩围。

与楼市悲观派观点相左,号称楼市春天派的部分专家却认为房价下跌趋势或将逆转。相对于过去10年房价一路上涨,下一步楼市到底何去何从?尤其是商业地产,未来还有没有投资机会?

7月26日下午,由每日经济新闻报社、《成都商报》和华润置地在成都华润大厦联合主办的2014中国经济年中巡回论坛暨华润商业论坛上,受邀嘉宾全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示活动促销H5模板
,中国楼市正在回归理性,不会崩盘也不能崩盘,但会面临高位盘整、洗牌加快与利润下滑。

对于商业地产,顾云昌认为,目前须警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。为此,开发商须做到六态和三化,而投资者须选好地段、看好租金回报与选好品牌物业。

楼市步入白银时代

过去10年发生在各大房企售楼部的哄抢房源情景,似乎很难在当前楼市重演。按照顾云昌的观点,中国楼市正在进入买方市场,这对于老百姓是一件好事,而开发商通知公告H5模板
将面临更多挑战。

兰德咨询撰文认为,从已发布2013年年报的房企来看,有73%的企业实现了净利润正增长,但同时有61%的企业利润率下滑,并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。如果仅看利润率,房地产已属中利行业,而且到2015年很有可能触及10%红线。

尤其是去年,不少大型房企豪赌后市美好预期,频频斩获高价地王。如今全国楼市供需逆转,这些地王似乎成了烫手山芋。

今年上半年房地产投资只有14.1%,投资增速放缓了。顾云昌表示,过去中国房地产投资增速超过20%,即使在去年也有16.6%。

除了投资增速放缓外,顾云昌还指出,楼市将高位盘整,依据是中国房价仍然较高,售价环比下降。

与高位盘整相对应的是楼市崩盘论甚嚣尘上。特别是今年5、6月份,国家统计局披露,全国70个大中城市中,有过半城市的新房售价环比下跌,引发舆论悲观情绪浓厚。

不过,在顾云昌看来,中国房地产不会崩盘,不能崩盘,只是正在回归理性。按照国际货币基金组织披露的数据,目前中国经济增速7.4%,而全世界经济增速只有3.7%,所以中国楼市不会崩盘。中国的新型城镇化也将释放庞大的刚需、改善型需求等,这是中国楼市不能崩盘的最大原因。

商业地产投资三把斧

经历上一轮楼市调控,商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间,各大城市的商业综合体遍地开花。

当前,各地的商业地产已进入集中放量期,沈阳、天津、重庆、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下,供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。

在顾云昌看来,除了产能过剩外,目前商业地产的价格泡沫也与之并存;其次,商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾;再者,网购对实体商业影响很大,比如现在很多人跑到商场试了衣服以后,觉得很好,回家后去网上买。

不过,谢凌补充说,商业地产过剩问题也要一分为二地看待,目前有些商业地产可能会死掉,一个城市虽然规划了很多商业体量,但具体到某一年真正能够开发出多少,要看各个房企自身实力匹配度、竞争对手、楼市行情等复杂因素。

中信证券以旗下北京和深圳中信大厦为基础资产采取分级证券化,设立募资总规模逾50亿元的中信启航专项资产管理计划,在今年4月份获得证监会批复。

业内人士认为,这是我国首个交易所场内的房地产投资基金(REITs)产品。不过,这款产品仍类似于一款私募REITs,跟国际通行的公募REITs还有一定差距,部分业务创新仍待突破。

当前国内商业地产正在进入存量时代,但资产价格泡沫和租金低迷成为PE资本推进私募REITs的一大障碍,更别说打开公募REITs发行之门。

在顾云昌看来,包括万达集团、华润置地等房企都是靠卖房子、商铺的钱来养活购物中心,而国外购物中心都是持有型的。结合国内商业地产的开发实际,房企应坚持六态和三化策略。按照顾云昌的观点,六态主要是指形态(优化空间布局)、业态、动态(交通便捷和动线设计)、生态(绿色环保)、金态(现金流充足)与常态(盈利稳定)。其中,业态很关键,一定要符合当地宣传介绍H5模板
市场,但最重要的是常态要好,不能亏本。

如果商业地产六态是作为对开发商硬性考量因素的话,那么顾云昌所提到的三化策略(理性化、差异化和专业化)就是对他们的软性要求,也是更高标准的要求。

目前,国内商业地产的一个典型特征是房企强复制而弱创新,因为复制所耗费的成本低得多。但这种简单复制模式也埋下了不少隐患。针对商业地产应如何去选择投资?顾云昌与谢凌均认为,对于这一问题有三把斧,分别是租金回报与安全性、优质地段和品牌企业。

自7月19日以来,华润置地首次在成都拉开商业房交会序幕,集中展销布局成都东西南北方位的九大地标性商业项目,包括华润中心、华润广场、华润凯旋天地、华润国际社区、华润银杏华庭及华润橡树湾(资料、团购、论坛)等。

华润置地成都金悦湾项目营销总监陈圆表示,很早以前,万象城周边商铺才卖1万多元/平方米,2012年到现在卖到5万多元/平方米,包括华润二十四城也卖到六七万一平方米。但去年开始市场及房企经营等原因,售价出现调整,尤其是华润成都在售商业性价比非常高。

站在投资者的角度,陈圆认为选商铺有几个原则第一,跟着大型开发商走;第二,绝对要选成熟的社区;第三,只要开发商敢定最贵的价格,他就敢买最贵的铺子。

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本文来自家居装修知识网顾云昌商业地产须警示三大风险